Especialistas dão dicas para evitar

Conflito, especialistas oferecem conselhos sobre como evitar desentendimentos sobre animais, crianças, vazamentos, carros, inadimplência, acessibilidade, proteção ambiental, barulheira, drogas e negócios.

As principais razões pelas quais os moradores dos prédios perdem a cabeça

É muito fácil lembrar as principais fontes de provocação entre moradores de um mesmo condomínio. Especialistas e síndicos costumam se referir a eles como cinco “Cs”: Criança, Cachorro, Cano, Carro e Calote. Resolver problemas relacionados a essas questões não é tão fácil, apesar de a legislação habitacional não ser muito excessiva. Até 2002, apenas a Lei 4.591, de 1964 definia as regras de relacionamento dentro de um mesmo condomínio. Com o novo Código Civil, sindicos e proprietários receberam o artigo 27 para reger seus direitos e obrigações. “Mas essas regras lidam com isso de maneira generalizada.

A convenção do condomínio é responsável por definir as regras internas”, diz o advogado Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos) e apresentador do programa “Condomínio Legal” da Rádio CBN.

Embora a delegação de autoridade aos condôminos tenha tornado todo o processo mais democrático, não se espera que muitas pessoas, cujo único elo comum é que escolheram o mesmo local para morar, cheguem rapidamente a um acordo sobre as questões apontadas com controversas até mesmo para os advogados. Para resolver esse tipo de impasse, os especialistas recomendam a criação de regras e sanções muito detalhadas que regem a coabitação. Leia abaixo os conselhos de dois advogados especializados em direito condominial para desviar-se as disputas mais rotineiras:

Conflito gerado por criança

O primeiro aspecto para evitar problemas infantis no condomínio é a criação de espaços de lazer comuns. “Crianças sempre acabam aprontando quando não têm nada para fazer”, diz Rachkorsky. Se não houver espaço no prédio, é costume usar a criatividade. As salas desocupadas podem ser convertidas em salas de jogos, que podem ser equipadas com home theater para assistir filmes. Outro conselho do Presidente Assossíndicos é escolher um sindico mirim. “Ele é o responsável por levar as demandas das crianças ao síndico do prédio, ele também supervisiona os amiguinhos”, diz.

Cachorro

São os campeôes de queixas entre vizinhos, os animais de estimação eram proibidos na maioria dos apartamentos até recentemente. Mas os tempos mudaram. Em estados como o Rio de Janeiro, esse tipo de regra já é ilegal. Em outras áreas, a prática jurídica garante a vitória em processos judiciais para quem solicita uma licença judicial para manter um animal de estimação em um apartamento.

Portanto, o conselho é ter muito cuidado ao criar políticas internas. “Tem que cobrir todos os detalhes – se você pode passar pela garagem ou pela porta de pedestres, ou em quais situações o animal deve usar focinheira, por exemplo”, diz Rachkorsky. “Já é meio caminho para evitar confusão.” Em situações que excedem o limite tolerável, como quando o cão é rotineiramente deixado sozinho e não para de latir, as regras normais de domesticação devem ser seguidas. Há casos que podem acabar na Justiça, diz Marcelo Borges, da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI). “O animal pode até ser excluido do prédio”, diz.

Cano

Invisíveis para a maioria dos moradores, os problemas de encanamento podem ser os protagonistas das piores dores de cabeça da vida em condomínio. “A grande dica é resolver esses problemas rapidamente porque torna-se barato para todos”, diz Rachkorsky. Portanto, o primeiro a ser considerado, é ter cosciência da responsabilidade de cada um. Então, de acordo com a tubulação, a carga é dividida em duas esferas. Se o problema for na subdivisão geral do edifício, a responsabilidade de sanar o problema é do condomínio. “O Código Civil até diz que se o síndico não consertar alguns vazamentos e for comprovado, o inquilino pode resolver o problema e depois cobrar do condomínio, diz Borges.

Dentro da propriedade, a responsabilidade é do proprietário. “De acordo com a lei de responsabilidade civil, ninguém pode causar dano a outro. Se houver vazamento no meu apartamento, é minha responsabilidade efetuar os reparos”, diz o advogado da ABADI.

Carro

A forma como cada morador vê a ação de conduzir um veículo pode ser outro ponto de partida para os atritos no condomínio. Criar regras claras e criatividade na hora de construir uma garagem é essencial para evitá-los. A começar pela segurança. “O condominio tem que determinar se é interessante ter guardião da garagem”, diz Borges.

Uma vez determinado isso, o próximo passo é determinar a velocidade máxima dos veículos e ajustar o estacionamento do prédio caso haja falta de espaço. Existem várias soluções para isso. “Você pode instalar vallets, um guincho hidráulico e até contratar manobristas”, sugere Rachkorsky. Além disso, segundo ele, o tamanho das vagas de estacionamento costuma causar atritos entre os inquilinos. Em geral, a maioria dos condôminos não tem espaço para estacionar veículos de grande porte, como picapes ou SUVs. – está se tornando cada vez mais comum no Brasil. Se houver pouco espaço, o risco de danos aos veículos aumenta. A longo prazo, a solução é aumentar as instalações dos futuros edifícios.

Acessibilidade

Outros temas estão em pauta nas reuniões do condomínio há algum tempo. Uma delas é promover a acessibilidade dos edifícios para pessoas com deficiência. De acordo com o Decreto Federal 5.296 de 2004 , todos os prédios privados ou públicos devem ser adaptados para que pessoas com mobilidade reduzida possam entrar livremente no prédio. “Os prédios tinham que fazer essas mudanças até 2008”, diz Mara Gabrilli, ex-secretária da Pessoa com Deficiência da cidade de São Paulo.

Na prática, porém, a maioria dos condomínios não cumpre a lei. Até porque, segundo Borges da ABADI, alguns edifícios não apresentam condições arquitetônicas para tais adaptações. “Considerando isso, foi criada uma lei municipal na capital paulista, que torna facultativo a modificação de prédios construídos antes de 1992. “O condominio não pode privar uma pessoa da livre circulação”, diz Mara. Por isso, segundo ela, devem existir soluções como rampas ou elevadores na entrada de cada prédio que permitam a passagem de moradores ou visitantes com deficiência, além de elevadores internos que atendam às normas estabelecidas pela ABNT.

Barulho

Os decibéis emitidos pelos moradores são os principais pontos de discussão e cara feia dos condomínios. O salto do sapato da vizinha de cima que não deixa ninguém tirar uma soneca, as crianças que ficam de pulando o tempo todo ou o gosto duvidoso do colega do mesmo andar para música. Esses e outros problemas relacionados ao barulho excessivo devem sempre criar uma boa ordem no condomínio. Estabelecer períodos de silêncio, limites máximos de decibéis e penalidades para os infratores são cruciais para resolver esse impasse. Alguns estados têm leis que estabelecem esse limite. Em algumas áreas da capital carioca, por exemplo, o nível de ruído dos apartamentos não pode ultrapassar 35 decibéis. Em alguns casos, porém, os próprios proprietários têm de recorrer à lei de vizinhança para resolver o conflito. “Se o barulho incomodar apenas uma pessoa, o condomínio não tem direito de intervir”, diz o advogado da ABADI.

Drogas e Cigarros

Uma preocupação que tem atormentado muitos síndicos está relacionada ao uso de drogas dentro do condomínio. Por exemplo, o porte de maconha para uso pessoal não é crime no país. No entanto, é possível que tais atividades prejudiquem outros moradores. Contudo, a reação deve variar dependendo de onde o proprietário usa o entorpecente. “Uma vez dentro da propriedade, a atividade é muito limitada”, diz Borges.

A polícia só deve ser chamada se o efeito alucinógeno começar a perturbar ou colocar em risco outros moradores. Se o uso for em áreas públicas do edifício, a história é diferente. “A administração do prédio pode até mesmo incriminar o proprietário da unidade por comportamento anti-social”, diz ele. Para cigarros, as regras variam de acordo com as leis antifumo de cada estado. Por exemplo, em São Paulo, a lei proíbe condôminos de fumar em áreas públicas de prédios. No Rio de Janeiro a proibição é mais severa: os moradores não podem fumar nem nas varandas do apartamento.

Negócios

Com a expansão do mercado empresarial e os projetos de trabalho remoto, tornou-se comum profissionais de diversas áreas atenderem seus clientes em seus apartamentos. Apesar de os profissionais se beneficiarem, essa prática pode se tornar um perigo para outros moradores. “Se o condomínio for residencial, efetuar negócios no imóvel é irregular”, diz Borges, da ABADI. No entanto, estes casos são muitas vezes difíceis de provar. Em casos mais graves, a solução é limitar a entrada de convidados, por exemplo.

Desenvolvimento sustentável

Implementar no condomínio soluções sustentáveis ​​não é uma tarefa de outro mundo – é necessário um ativismo ambiental ainda menos extremo. “O síndico deve se lembrar de que é o representante de uma pequena sociedade, portanto, deve ter uma visão social e cívica”, diz Borges, da ABADI. Assim, inicialmente é possível introduzir soluções mais simples, como a coleta seletiva de resíduos e uma política de reutilização de água pelos colaboradores. Mas especialistas aconselham projetos mais ambiciosos, como customizar medidores de água e instalar painéis solares. Além, é claro, da política de conscientização dos inquilinos.

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