Financiamento imobiliário no Brasil

Dados do BACEN mostram que o desenvolvimento do financiamento imobiliário acelerou o crescimento da atividade de crédito no Brasil. Com a ideia de que o financiamento imobiliário cresceu 50% nos últimos 12 meses encerrados em junho. Esse crescimento só comprova que a casa dos sonhos de muitos brasileiros vem por meio de empréstimo.

Entretanto, como é principalmente uma dívida de longo prazo, que ameaça o orçamento do comprador e de sua família por 20 ou até 30 anos. Ao financiar imóveis, devem ser tomados todos os cuidados.

Para ajudar um potencial comprador que decida financiar um imóvel. Marco Aurélio Luz, presidente da Amspa (Associação dos Credores de São Paulo e Entorno), passa as seguintes orientações.

Passos para fazer o financiamento imobiliário

Primeiro, uma pessoa deve comprar conscientemente um imóvel e verificar, por exemplo, a infraestrutura do local de residência. Como a disponibilidade de transporte, supermercados, outros estabelecimentos comerciais e escolas, bem como o valor da área. Se tende a haver valorização ou não

Segundo o especialista, o segundo passo é o mapeamento completo da construtora e do incorporador. Garantindo que a empresa esteja devidamente cadastrada no cartório, o monumento a ser descrito também esteja registrado no cadastro predial. Verificar se não há processos, ou problemas que possam prejudicar não só o CNPJ desta construtora, mas também seus representantes. Você também deve solicitar uma minuta de contrato e, de preferência, levá-la a um advogado especializado em imóveis para análise.

Contrato

Ainda relacionado ao contrato, é importante acrescentar multa, caso a construtora atrase a obra. O mesmo valor que o mutuário pagaria se não pagasse parte do financiamento. Esta penalidade é geralmente de 1% do valor do lote. “A multa deve ser igual para ambas as partes”. Diz o presidente da Amspa e lembra que o contrato também deve indicar claramente o prazo de entrega do produto acabado.

Ao escolher um plano de pagamento de dívidas financeiras, o comprador deve preferir o SAC (Sistema de Amortização Crescente), que segundo Marco Aurélio Luz produz um saldo de amortização inferior à outra tabela, como a Price.

Vale lembrar que na tabela SAC os pagamentos são diferenciados e são mais caros no início do financiamento e mais baratos no final. Embora os pagamentos mensais sejam diferentes, o reembolso da parte principal do empréstimo é sempre o mesmo, variando apenas o valor dos juros pagos. Na tabela PRICE, o comprador tem sempre o mesmo valor parcelado do início ao fim do financiamento. No entanto, o saldo da dívida diminui mais lentamente porque as amortizações consistem em juros em vez de amortizações.

Imóvel na Planta

Para imóveis que ainda estão em construção ou mesmo na planta. De acordo com Marco Aurélio, o comprador deve garantir que o reembolso esteja claramente estipulado no contrato. Durante a realização da obra, ele explica que as amortizações devem ser ajustadas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser cobrados juros. Na entrega das chaves, é possível pagar juros anuais de 12% mais o índice de correção vigente.

Cuidado para não comprometer muito o orçamento. Nesse ponto, Luz aconselha as pessoas a primeiro tabular todas as suas principais despesas e considerar pagar apenas 30% da sua renda, ou seja estipular o  comprometimento de renda, nesse patamar. “Seria ainda mais tranquilizador se um comprador pudesse pagar uma boa entrada e gerar uma reserva como um investimento e depois pagar a propriedade antecipadamente e obter descontos ou pagar parte do saldo porque paga menos juros em um período de pagamento mais curto”. ele diz.

Entrada

Quanto aos imóveis prontos, o presidente da Amspa diz que o comprador deve oferecer pelo menos 40% de entrada, se possível. “Com relação a imóveis ainda na planta, recomendo não pagar mais de 30% durante o período de construção, pois se houver algum problema, o comprador pode perder tudo o que pagou, o comprador pode até reaver seu dinheiro, mas pode ser um processo muito longo”, explica.

O comprador deve reservar dinheiro para custos adicionais que excedam os valores a serem financiados, por exemplo, taxas notariais, que variam em 2% a 3% do valor do imóvel, que são outros documentos, como registros e escritura.

Financiamento bancário

Se você optar pelo financiamento bancário, é importante pesquisar as taxas de juros. “O comprador não deve ser atraído para trabalhar no setor de construção com financiamento bancário próprio. A pessoa não é obrigada a aceitar esse banco, senão é uma venda vinculada ou venda casada, o que vai contra a Lei de Defesa do Consumidor”, diz Luz, que recomenda conversar primeiro com o gerente do banco onde o comprador já é cliente, correntista ou já possui aplicações, pois dependendo do relacionamento com a instituição ele tem melhores condições. “Mas essa conversa deve ser realizada com calma. Não adianta ir ao gerente e dizer que preciso de um empréstimo pra agora porque ele pode aumentar a taxa de juros”, diz.

Outro ponto importante que Luz explica é que o banco financiador pode até oferecer uma taxa de juros menor, mas cobrar uma taxa de administração maior para compensar. Nesse caso o tomador do empréstimo não deve se ater apenas à taxa de juros mas sim ao CET (Custo Efetivo Total), que tem que ser informado pela instituição financeira.

Por fim, Marco Aurélio ressalta que o comprador pode (e deve) verificar o andamento do financiamento por meio de faturas mensais, que por sua vez devem incluir: redução da depreciação, seguro obrigatório, taxa administrativa, saldo devedor, valor da transferência realizada. o local onde a prestação é paga e o período financiado.